揭秘房价背后你不知道的秘密 看到的人有福了 ...

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揭秘房价背后你不知道的秘密　看到的人有福了（１）
时间：2011-10-24   来源：天涯社区   分享到：更多>>  
特别提醒:本连载为增强阅读性，采用一定的人称，但不针对任何人！
2008年1月，怀揣着挖煤炭赚来的2000万RMB，我加入了炒房的行列。2009年10月，我的收益已经到了2亿，同时，我自认为当前炒房技术已经炉火纯青。首先声明，我是1992年初中肄业(差半年毕业，由于厌倦读书提前回家)。（继续…）
但是对炒房子，我还是有准备的：半个月前，每天晚饭后，邻居大哥S在我家客厅里对我强化训练了炒房基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的炒房经验。
A、刚起步的房地产商，一般地说，还是有点钱的，但是真正要介入房地产行业，参加土地竞拍，与大鳄斗法，资本仍然显单薄。老B就是这种。我在昆明找到了老B。老B是四川人，30年前就来了昆明，从鸡贩子做起，最后成了一个大型农贸市场的老总，人熟地熟。老B看着有老乡做房地产发了，眼红，决定改行干这一行暴发一次。作为老江湖，老B注册房地产公司简直手到擒来，收了老B28万的费用后，****工商注册的中介公司15天就把注册资本金3000万元的营业执照送到了老B手里。然后老B东拼西借，存折上积攒了1200多万。
B、长话短说，老B第一次参加土地竞拍，交了600万保证金，拍得了9000万的一块地，在后面的6个月里又借又贷，3000万交给了市国土资源局。
C、我在**酒店见到老B的时候，老B刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然，那个1米7几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发遗留在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明，老B的给经理的月工资至少6位数。我虽然没文化，可今生阅美女无数。当我第一次走进老B的楼盘销售中心，第一眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的最高领导。S哥说过，炒房必须跟房地产公司最高领导谈，知情圈子绝对划定在3人团：董事长、财务总监还有我。因此我今天泄密的东西，就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。
D、我对老B说，我要现金买你即将开盘的房子，我要买500套，价格我说了算，2200元一平，能行就再谈，不行我马上走人不浪费时间。
E、老B说，2200?太低了，死场价4、5千呢!我说，2200不便宜了，我在厦门出2150一平，厦门现在死场1万6呢。
我与老B达成协议如下：
1)我以11800万RMB一次性购买老B的540套房子，本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之20(本小区共27幢，540套房子由我选，不分等级，价格为一刀切2180/平方米);
2)老B的房子开盘当日仅提供给散户288套房源，其余全部用红色胶纸封闭。第二次(15日后)放盘388套，第三次(30日后)放588套。剩余30日后放。每次放盘中的88套为本人房源;
3)老B的开盘房价暂定为6900~8700元/平(依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位)。规定开盘后每4周涨价至少
4)散户每购买成交我的一套房子，老B当即退还我的房款，我应得房款是该套房子的销售额全价(无论散户购房是全款还是按揭)。
5)若本人所持有之540套房源12个月内全部售磬，本人与老B协议关系终止。若超出12个月，剩余房源由老B全部收回，按当时销售价格全部一次性退款给本人。
绝密一
现在你们知道炒房团怎么炒了吧?绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱!巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。由于，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。
炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。
目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。
目的二：使城市房屋(包括商、住)价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭)。
实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。
当然，炒房团获得的巨额利润回报甚至大大超过房地产商。例如，投入3000万，两年后的回报应该超过100%。
显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人阶层，4、无辜的文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。
绝密二:
房子究竟值多少钱?
你说它值多少钱它就值多少钱!
既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。)
国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖;商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。
至于“四万亿没有一分钱流入股市和楼市”，要知道，中国的穷苦人毕竟占80%以上，这80%的群体每年的家庭积蓄，大家都心直肚明。/
不相信?若汽油价格再上涨8毛钱，你就看见城市交通大大缓解!可见一斑。
绝密三.
房地产行业的潜规则：
1、官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。
2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮)，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的**屏蔽**官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。
4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团(绝密)，至于巨额让利给炒房团，楼上已见。
5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额—(土地金+建筑成本+水电气配套费用)=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结(绝密)，签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。(洗钱和逃税并举)。实在还觉得不够，可以打出“送20万精装修”的幌子，原理和以上相同。
绝密四
说说散户炒房。案比如下：
1、100万资金首付30%，按揭3套100万的期房，总价300万，支出90万。
2、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时，你已经累计支出130.5万元。
3、此时，房价已经过两年的共20%的上涨，市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按360万全部脱手，获利29.5万。
4、实际获利与银行存款相比，100万元银行2年期存款利息可达12万元（大额存款是高利息），你实际比银行存款利息多得17.5万元。"
5、假设中介在1年内才把你的3套房出手，你实际获利比存款利息还要少3.5万元（多还一年房贷15万元）。
6、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到5年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。
那时候，银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了，把“夏利”车也卖了，把16岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。
也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。假设你跳楼，那就是中国房地产崩盘了。
朋友，到那时，我还是希望你跳楼，由于，不仅仅是我，网上网下都是这样的呼声一片！
绝密五
再说说炒房团。
资金从哪里来？
山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。
温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际名牌产品，在全国各地（特别是西部偏远落后地区）开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。并结伙抱团开设地下钱庄，大资金动辙数千万、数亿、数十亿。
福建客：房地产热之前（2005年之前），全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业（说白了就是给央企领导投资），很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，例如一项工程总投资3个亿，赚5000万利润是最笨的福建老板。另外，早年的赖昌星走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。
绝密六
炒房的暴利究竟有多大？
以前边提到的为例，提前与房地产董事长暗地协议，以2200元/平方米抢购巨量房源（至少300套），鼓动市场价超过7000元，并力挺10000元/平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国**屏蔽**的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候，炒房团的收益完全可以达到500%
炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！
以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的春梦！
其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。；
炒房的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP，那些都可以看作狗屁垃圾。
y投入了一些钱，3个月后赚多少钱？6个月后赚多少？1年后赚多少？
绝密七
房地产会崩盘吗？
中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。崩盘是什么概念呀？房价崩盘了，那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难，30%的央企倒闭，60%的中小民企消失。
但房价必须下跌，跌30——40%一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。炒房团，为国家和社会做点贡献似乎合情合理。
自从2009年12月中央**屏蔽**将房地产的营业税由二年调整为五年，并且将二套房的首付款严格提高到40%后，中国房地产出现了一个短暂的沉寂期，但其后，中国人深厚的造假能力猛然发力，将国务院刚刚下发的调控政策和金融监管政策化解于无形，假按揭再次席卷全国，从而开始带动房价再次逐步走高。
　　　
　　　　中国目前的假按揭具有如下几个基本特点：
　　　　一、为规避首付款提高到40%的限制和享受利率下浮30%的优惠政策，大量的房地产开发商和炒房者到中小城市或是农村去收购没有在城市买过商品房的人的身份证来购房。一些炒房人为利用别人的身份证来进行炒房，会要求身份证本人提出一个书面的委托授权书之类的东西，表面上是授权炒房人利用其身份证来为身份证本人买房，实则是身份证本人提供其身份证给炒房人来购买商品房进行投机，私下里炒房人会给身份证本人一定的物质报酬。这样，因为身份证本人没有购房历史，炒房人不仅可以享受到首付低至20%的首付款待遇，而且也可以享受利率下浮30%的利率待遇。
　　　二、90%以上的购房人提供的收入证明为虚假的收入证明。因为大量的炒房人都是没有稳定收入和稳定职业的人，而且其收购来的身份证本人也是收入较低下的农村居民或是中小城市的居民，不可能提供与按揭贷款相匹配的收入证明(在北京目前房价的基础上，购房人至少要提供月收入达2万元以上的收入证明，才能符合银行的监管要求)。但目前，90%以上的购房人提供的收入证明都是虚假的收入证明。你能相信山东一个偏远农村的一群农民的月收入都能超过2万元元吗?你能相信在湖北一个濒临倒闭的国企里工作的一群普通工人的月收入能达到3万吗?你还能相信一个刚满18岁才中学毕业的小伙子月薪能有2.5万元吗?这些类似的收入证明在中国商业银行的按揭贷款中比比皆是，中国所有商业银行中办理了按揭贷款的收入证明超过一半以上都是虚假的收入证明，尤其是自2009年底以来，超过90%以上的收入证明都为虚假收入证明。按揭贷款的收入证明之假，简直可以挑战中国大多数人的想象力。
　　　　三、购房主体流民化和异地化。目前，高房价已将居住性需求完全抛弃，普通工薪阶层早已放弃了购房的奢望。还能在大城市购房的人相当多的一部分人职业都不稳定，或是没有正当职业，属于全职炒房人。因为没有稳定职业或是职业极不稳定，所以，一般都缺少稳定收入来源。另外，大部分的购房人都是外地居民或是从来没有在商品房所在城市长久居住过，其中还包括出借身份证的虚假购房人，这些出借身份证的购房人可能一辈子也没有看到过登记着他们姓名的商品房。这些购房者所提供的职业证明相当多的为理发师、个体工商户、小私营老板等，都属于你很难找到的那类人。这些人提供的收入证明大多数为自己替自己开具，具有极强的随意性。
　　　四、面签为代签，相当多的银行工作人员甚至连购房人的面都没有见过。去年以来，银监会加强了按揭贷款的管理，要求商业银行办理按揭贷款时都要坚持双人与购房人进行面谈，并面签法律文本。但是，至今，相当多的商业银行办理按揭贷款还是委托律师与购房人进行面谈，并进行面签。一些商业银行的员工甚至到贷款发放后也没有与购房人见过面。把贷款风险的把控完全委托给律师，无异于将羊群交给狼去看管。律师为得到更多的业务提成，根本不把银行的风险当回事。
　　　　五、商业银行之间内部恶性竞争，纷纷以放松监管要求作为业务拓展的重要手段。目前，商业银行为了发放更多的按揭贷款而创造更多的利润，展开了恶性竞争。尤其是以一些中小型的商业银行为主，纷纷推出相当多的所谓“创新”举措，但这些“创新”都是围绕如何绕开或是破坏金融监管为中心的，这些商业银行对于国务院、央行、银监会的监管要求置若罔闻或是阳奉阴违，在实际办理按揭贷款业务时纷纷破坏金融监管要求，或是干脆比“烂”，比谁破坏监管要求更激进，以揽得更多的按揭贷款业务。
一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他们根本没打算卖！-他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子!
总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。
这时，让我们来看一下是什么结果侯：这个人赚得房屋差价30万，减去第二次的首付16万，它已经干拿了14万，而这时候房子还在它名下！它现在唯一)
的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。假设它还能找到买主。
即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），
“那它至少又拿回了第二次的首付16万。
那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然，
“这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。
“问题就来了：
一，它们能把房价炒到那么高吗？
答案：能。
根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，
开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个
内部认购，
开发商了解大致有多少真正的购房者。
根据一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，
它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，
这是由于有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。
在这一轮中，直接的受害者有两个，
一是后续购房者，一是贷款银行;
前者要以比先期认购者高得多的价格来
获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了），他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都被奴-役着;而后者（银行）将承担更大的风险：假设炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐-炒家（开发商）
“已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法,
“去追回这笔现金，由于这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元
“被揭发，不是由于炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致
烂尾，假设他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手-大家只看得见房价飞涨，看不见
多少财产落入开发商和银行腐败官员腰包。
二，银行人员有这么傻吗？
答案：没有。)
原因在于，开发商与银行内部人员勾结串通，参与这项
“操作的银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，
“它们在参与着分赃-中国的奸商是知道怎么喂养它们的。所以，根本而言，它们与
开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。
一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？
通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？
被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，
“堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。